一線城市房?jī)r(jià)正在上演最后的瘋狂？

樓市"金九銀十"的銷售旺季已拉開帷幕。據(jù)媒體報(bào)道，中秋小長(zhǎng)假期間，北京新盤幾乎都成了"日光盤"。此外，又趕上有"北京樓市風(fēng)向標(biāo)"之稱的北京秋季房展會(huì)開幕，在北京本地項(xiàng)目中，六環(huán)內(nèi)已難尋均價(jià)每平方米2萬元以下的樓盤。在高房?jī)r(jià)的壓力下，不少在北京工作的購(gòu)房者選擇去燕郊、固安等地買房，這些地方的房?jī)r(jià)也水漲船高。

此外，據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，一二線城市房?jī)r(jià)漲幅非常明顯。其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲18％-20％，天津等31個(gè)二線城市同比上漲大都在7％-10％，唐山等35個(gè)三線城市同比平均上漲6％左右。

對(duì)此，除了教授董藩叫喊著一線城市房?jī)r(jià)要漲到80萬/平米之外，任志強(qiáng)也堅(jiān)信，目前一線城市的房?jī)r(jià)還沒真正到貴的時(shí)候。而專家們一線城市最近飆升的解釋有二：一是中國(guó)人固有觀念認(rèn)為，人的一生一定要有屬于自己的房子，由于一線城市集聚資源優(yōu)勢(shì)，所以房?jī)r(jià)上漲在所難免。二、由于中國(guó)的土地制度，市場(chǎng)上能提供土地供應(yīng)的只有政府。地方政府壟斷了土地市場(chǎng)，因此沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，再加上"土地財(cái)政"的影響，導(dǎo)致土地價(jià)格難以下降，房?jī)r(jià)也難以回落，同時(shí)，面對(duì)巨大的需求地方政府提供的土地供應(yīng)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求，供需失衡也同樣讓房?jī)r(jià)難以下降。

不過，民眾爭(zhēng)著要在一線城市買房，并不是專家們所講的一定要有產(chǎn)權(quán)房的傳統(tǒng)觀念，很多人不是都在租房居??？關(guān)鍵原因是對(duì)政府房地產(chǎn)調(diào)控失去信心，再加上國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，大家都預(yù)期一線城市房?jī)r(jià)要漲，所以近期一線城市房?jī)r(jià)上漲其實(shí)漲的是預(yù)期。另外，地價(jià)貴的確是推高房?jī)r(jià)的主要因素，但是地方政府如果不遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作預(yù)期，不改變對(duì)土地財(cái)政的過度依賴，而縱容房地產(chǎn)市場(chǎng)需求無限放大，讓少數(shù)人擁有大量房產(chǎn)，大多數(shù)人買不起房，就算推出再多的土地也解決不了高房?jī)r(jià)問題，因?yàn)樽宰⌒托枨笫怯邢薜?，投機(jī)性需求是無限的。

現(xiàn)在的狀況是，一邊是以北京為首的一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)"量增價(jià)漲"的局面，另一邊以溫州、鄂爾多斯為代表的三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回落或者"價(jià)平量滯"的局面。那么中國(guó)房?jī)r(jià)未來究竟會(huì)如何走向？筆者認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)正在上演最后的瘋狂，時(shí)日已經(jīng)不多。實(shí)際上，出于對(duì)一線城市個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，目前很多銀行都已經(jīng)停止了放貸。近日媒體方面從北京、上海、廣州等多家商業(yè)銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，很多銀行的確已經(jīng)暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，這一方面是因?yàn)榍捌诜刨J過猛，額度已經(jīng)用完，另一方面出于風(fēng)控的需要，銀行已經(jīng)開始收緊房貸或者大幅上調(diào)了個(gè)人房貸的基準(zhǔn)利率。在沒有了金融杠桿支撐的情況下，后續(xù)房?jī)r(jià)再想上漲，恐怕已推力。

一線城市房地產(chǎn)泡沫不可能永遠(yuǎn)上漲，一旦破裂后果更可怕。日前，萬科董事長(zhǎng)王石在其實(shí)名微博上頻頻提示樓市風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。在王石看來"一線、接著二線城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)同80年代末日本泡沫經(jīng)濟(jì)的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前車之鑒！"

從王石的警告和華人首富李嘉誠(chéng)拋售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)來看，一線城市房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)無以復(fù)加。日本的土地價(jià)格從1985年開始進(jìn)入快速上升時(shí)期，從1986到1989年持續(xù)保持20%以上的漲幅。相較于1985年，1991年日本六大城市的土地價(jià)格指數(shù)上漲超過2倍。爬得越高，摔得越慘，到2002年，與1990年的最高點(diǎn)相比，日本六大城市的土地價(jià)格下跌了約80%。如果國(guó)內(nèi)一線房?jī)r(jià)再漲下去，不是漲到80萬/平方米的問題，而是要危及中國(guó)金融和經(jīng)濟(jì)安全的大問題。

現(xiàn)在一線城市房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)不能讓其再膨脹下去了，要給樓市降降溫，就必須從以下幾個(gè)方面入手：

首先，必須扭轉(zhuǎn)人們對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，否則這場(chǎng)擊鼓傳花的游戲最終會(huì)導(dǎo)致不可收拾的局面。所以在一線城市開征房產(chǎn)稅勢(shì)在必行?，F(xiàn)在像北京、上海等一線城市總體上是少部分人擁有了大量房產(chǎn)待漲，如果推出較為嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策，在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)方面征稅，就可以逼使大量房源流向市場(chǎng)，或出售或出租，這樣房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面就會(huì)打破，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期就會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。

其次，改革調(diào)整財(cái)稅分配制度，改變地方政府過于依賴"土地財(cái)政"的現(xiàn)狀。當(dāng)下中央調(diào)控政策遭遇最大的阻力并非開發(fā)商，而是地方政府。由于對(duì)"土地財(cái)政"的過分依賴，地方政府是最不愿意看到房?jī)r(jià)下跌。所以一方面對(duì)中央和地方在財(cái)稅分配比例上進(jìn)行改革，另一方面，調(diào)整對(duì)官員政績(jī)的考核和升遷標(biāo)準(zhǔn)，去除過時(shí)陳舊的唯GDP論的考核方式，將地方政府由投資型政府，變?yōu)楣卜?wù)型政府，唯有這樣樓市調(diào)控效果將會(huì)大大提升。

再次，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)資源均衡分布?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)最高的就是一線城市，正是由于過多優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、文化、就業(yè)、商業(yè)資源集中在一線城市，才導(dǎo)致人流和物流拼命涌入一線重點(diǎn)城市，同時(shí)也就產(chǎn)生了巨大的市場(chǎng)需求，并導(dǎo)致房?jī)r(jià)高燒不退。如果政府能將市場(chǎng)手段和行政手段并舉，調(diào)整優(yōu)質(zhì)資源的分布，人們自然不會(huì)一股腦涌入一線城市，而是分流到其他中小城市，那么需求就會(huì)下降，缺乏了需求支撐的房?jī)r(jià)自然就會(huì)下降。

最后，拓寬投資渠道。現(xiàn)在由于銀行存款利率沒有市場(chǎng)化，而且長(zhǎng)期處于負(fù)利率，而投資股市總是讓人覺得牛短熊長(zhǎng)，虧者居多?？傮w來看，這些年除了投資房地產(chǎn)之外，其他投資領(lǐng)域財(cái)富效應(yīng)并不明顯。所以建議政府部門加快境內(nèi)投資者對(duì)境外股市、債券、房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資開放門檻。同時(shí)，大力發(fā)展債券市場(chǎng)等投資市場(chǎng)，并且不斷推出金融創(chuàng)新產(chǎn)品，這樣在國(guó)內(nèi)建立滿足多層次、不同需求投資者的投資品種，就可分流人們對(duì)房地產(chǎn)投資的關(guān)注度。

一線城市的房?jī)r(jià)正在上演最后的瘋狂。但是這種強(qiáng)勁之勢(shì)不可能支持多久，一方面其房?jī)r(jià)動(dòng)輒4萬/平米以上的房?jī)r(jià)，早已脫離了當(dāng)?shù)孛癖姷馁?gòu)買能力，就算拼死進(jìn)入也沒這個(gè)實(shí)力了。另一方面，銀行出于風(fēng)控需要正在逐步收緊個(gè)人房貸投放，這對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)者而言，沒有多少日子可以惡抄了。所以，對(duì)于現(xiàn)在的政府部門來說，必須通過多種手段，將房地產(chǎn)上漲趨勢(shì)給遏制下來，否則房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從改革開放三十年所獲得的良好局面將付之東流，經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)將使中國(guó)無法承受。