新常態(tài)下如何防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入中高速區(qū)間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)更強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展和提質(zhì)增效。在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)既要防范化解現(xiàn)存的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，又要為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型升級(jí)提供穩(wěn)定的動(dòng)力。

■房地產(chǎn)業(yè)“非常態(tài)”潛伏著泡沫風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“非常態(tài)”，潛伏著一定程度的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。這是我們從過(guò)去10多年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展累積的各種問(wèn)題和矛盾而得出的一個(gè)基本判斷。

房地產(chǎn)業(yè)“非常態(tài)”的一個(gè)重要表現(xiàn)就是，全國(guó)大多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快，存在一定程度的房?jī)r(jià)泡沫。

我國(guó)自1998年實(shí)行住房制度改革以來(lái)，在多種因素的綜合作用下，已積累了較大程度的房地產(chǎn)“泡沫”，表現(xiàn)在當(dāng)前房?jī)r(jià)及上漲預(yù)期大大高于普通居民現(xiàn)有的支付能力和對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)的預(yù)期。

當(dāng)前，全國(guó)大多數(shù)城市的樓市價(jià)格過(guò)高，尤其一二線城市房?jī)r(jià)高企，普通居民尤其領(lǐng)取工薪的“剛需們”，普遍買(mǎi)不起房，有很多人單靠自己工資積累連首付款都交不起。以致于“剛需們”為了買(mǎi)一套房，不得不幾個(gè)家庭成員拿出所有的或大部分的積蓄。

房地產(chǎn)業(yè)的“非常態(tài)”，還表現(xiàn)在如下幾方面，包括全國(guó)及各個(gè)地區(qū)都將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值下降馬上引起經(jīng)濟(jì)減速；許多地區(qū)的土地財(cái)政成為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的重要依賴(lài)，其占比在40%至60%，房地產(chǎn)價(jià)格下行趨勢(shì)使這些地區(qū)的財(cái)政面臨入不敷出的困境等。

房地產(chǎn)業(yè)的“非常態(tài)”，不僅使國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的安全和持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展面臨一定程度的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而且使為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨額融資服務(wù)的金融體系面臨一定程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。今年前幾個(gè)月，在經(jīng)濟(jì)下行、房?jī)r(jià)下跌的形勢(shì)下，差不多每個(gè)月都傳出有地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖欠銀行大量貸款的消息。2014年上半年上市銀行財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)表明，16家上市銀行“涉房貸款”合計(jì)金額(采用集團(tuán)或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù))為12.88萬(wàn)億元，較上年同期的11.06萬(wàn)億元增長(zhǎng)了16.46%；較去年年底的11.79億元增長(zhǎng)了9.25%。專(zhuān)家分析認(rèn)為，上半年上市銀行不良貸款繼續(xù)“雙升”，“涉房貸款”超過(guò)貸款平均增長(zhǎng)速度，不排除今后房地產(chǎn)貸款不良率繼續(xù)上升。

■深化改革，防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

按照中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)會(huì)議精神，下半年防風(fēng)險(xiǎn)也是與穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生并列的重要任務(wù)。從某種意義上說(shuō)，防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)是下半年以及今后一個(gè)時(shí)期絲毫不能放松的一項(xiàng)重要工作。

防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，需要國(guó)家采取標(biāo)本兼治、綜合治理的措施，其中通過(guò)深化改革是根本對(duì)策。為此，要加快財(cái)稅、金融、住房保障制度等改革。

從下半年開(kāi)始提上議事日程的財(cái)稅改革，將調(diào)整中央和地方政府間財(cái)政關(guān)系，改進(jìn)預(yù)算管理制度、完善稅收制度、建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。財(cái)稅改革具體涉及增值稅、消費(fèi)稅、房地產(chǎn)稅等稅種。深化財(cái)稅改革，將為地方財(cái)政設(shè)定新的稅種，如房地產(chǎn)稅，并規(guī)范發(fā)行自發(fā)自還的地方債券，改變地方財(cái)政長(zhǎng)期依賴(lài)土地財(cái)政的局面。

專(zhuān)家建議，今后可考慮深化土地財(cái)政改革，國(guó)家要收回對(duì)國(guó)有土地的拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓權(quán)及收益權(quán)，對(duì)地方政府長(zhǎng)期實(shí)行的土地財(cái)政實(shí)施“釜底抽薪”，如此可大大降低住房成本（土地出讓價(jià)格及附加稅收等平均占到房?jī)r(jià)的50%至60%），有助于擠掉房地產(chǎn)“泡沫”。

深化金融改革，要對(duì)商品房和保障房采取有區(qū)別的融資服務(wù)政策。與當(dāng)前國(guó)家住房保障制度改革相適應(yīng)，對(duì)商品房供應(yīng)體系由商業(yè)銀行提供信貸支持，而國(guó)家或地方政府部門(mén)負(fù)有重要責(zé)任的居民保障房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造等），則建立相應(yīng)的政策性金融機(jī)構(gòu)，提供有國(guó)家政策優(yōu)惠或補(bǔ)貼的融資服務(wù)。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的信貸成因，專(zhuān)家建議，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和消費(fèi)有明確區(qū)分，有保有壓，即當(dāng)前金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的支持服務(wù)要嚴(yán)格控制規(guī)模、防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸要限制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方政府融資平臺(tái)（絕大多數(shù)以土地抵押融資或作為還款來(lái)源）的支持，監(jiān)管部門(mén)要對(duì)“影子銀行”為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方融資平臺(tái)提供融資的業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整治，防范化解潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)公司從境內(nèi)外資本市場(chǎng)融資要收緊政策、嚴(yán)加控制；同時(shí)，對(duì)于普通民眾的住房消費(fèi)包括購(gòu)買(mǎi)保障房和自住性普通商品房，予以及時(shí)的金融支持。

防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，采用市場(chǎng)調(diào)節(jié)和經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)房地產(chǎn)供給與需求進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。

從房地產(chǎn)供給方面，宜實(shí)施分類(lèi)管理，即國(guó)家要加大保障性住房體系建設(shè)和供給，滿足低收入群體的住房需求；要適度加大土地供應(yīng)和普通商品房供應(yīng)，以滿足中高收入群體對(duì)普通商品房的剛性需求。

從房地產(chǎn)需求方面，宜實(shí)施分類(lèi)管理，即通過(guò)調(diào)節(jié)購(gòu)房和按揭資質(zhì)等手段，嚴(yán)格限制對(duì)商品住房的投資投機(jī)性需求，滿足普通民眾的自住性住房需求和改善住房條件的需求。通過(guò)設(shè)立和健全房產(chǎn)稅等市場(chǎng)化長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，使住房回歸消費(fèi)品的本質(zhì)，盡量減少住房的投資品或金融屬性。

通過(guò)深化多項(xiàng)相關(guān)改革，并運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，旨在促使房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫“非常態(tài)”、回歸到“新常態(tài)”，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效，并有效防范化解潛伏的金融風(fēng)險(xiǎn)，提供常態(tài)動(dòng)力。